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浅谈如何运用成本法进行房地分估

编辑: admin 浏览次数: 1194 发布日期: 2010-09-02
 
李正强
 (来源于:中国房地产估价与经纪)

房地分估,顾名思义,就是对房地产的土地和建筑物的价值分别进行估价。在《房地产估价规范》和经典教科书以及各级政府部门下发的文件中,对房地分估均没有名词解释和相应指导性规定。但在房地产估价实践中,房地分估方式却被经常使用。因此,在采用房地分估方式时,正确掌握和运用好评估方法显得尤为重要。
笔者认为,房地分估所采用的评估方法应为成本法,而只有遵循《房地产估价规范》有关成本法的规定,才是真正做好房地分估的关健。本文试图以《房地产估价规范》为指导,就房地分估时容易陷入的误区,以及如何从《房地产估价规范》有关成本法的规定入手推导房地分估的“公式”,谈谈自己的看法。
一、《房地产估价规范》有关成本法内容的回顾
《房地产估价规范》2.0.14成本法的定义:“成本法就是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
《房地产估价规范》5.4.1:“运用成本法估价应按下列步骤进行:搜集有关成本、税费、开发利润等资料;估算重置价格或重建价格;估算折旧;求出积算价格。
重置价格或重建价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和,其构成包括下列内容:土地取得费用;开发成本;管理费用;投资利息;销售税费;开发利润。”
《房地产估价规范》5.4.4:“同一宗房地产,重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时,必须注意成本构成划分和相互衔接,防止漏项或重复计算。”
《房地产估价规范》5.4.12:“积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧,或为土地的重置价格加上建筑的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。”
总结以上内容,可以归纳为以下三点:
(1)成本法可适用于新旧房地产估价;(2)要正确估算房地产的重置价格或重建价格,就应当全面测算构成重置价格或重建价格的土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润,不能漏项;(3)运用成本法时,可以对估价对象房地产的地价和房价分别估算,即房地分估。
二、房地分估时容易陷入的误区
笔者看过一些采用传统的房地分估方式(以下简称传统法)对旧房地产进行估价的房地产估价报告。传统法可用“公式”概括为:
积算价格=基准地价经修正后换算的楼面地价+建筑安装环节的建筑物开发成本及其从属的专业费、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润-建筑物折旧
该“公式”将基准地价经修正后换算的楼面地价直接作为房地产价值中地价部分,而将建筑安装环节的建筑物开发成本及其从属的专业费、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润之和扣除建筑物折旧后作为房地产价值中房价部分,地价部分加房价部份就构成了房地产价值。该“公式”的一个显著特点就是在构成积算价格要素里,没有单独体现以土地价格为基础计算的管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。
从本质上讲,该“公式”也运用了成本法,与《房地产估价规范》的规定基本相符合,但将修正后基准地价直接作为房地产价值中地价部分的处理方法是认识上的误区。理由如下:
(1)将基准地价经修正后换算的楼面地价直接作为房地产价值中地价部分的处理方法缺乏理论依据。《房地产估价规范》并没有将基准地价经修正后换算的楼面地价直接作为房地产价值中地价部分的规定。经典教科书中对房地分估时有关土地重置价格或重建价格表述为:“土地重新购建价格(即本文说的土地重置价格或重建价格)分为重新购置价格和重新开发成本,重新购置价格可采用市场法、基准地价修正法求取,重新开发成本可采用成本法求取”。如果笔者没有理解错误,至少可以认为:土地重置价格或重建价格应等于基准地价经修正后换算的楼面地价加上重新开发成本。从这一点上讲,基准地价经修正后换算的楼面地价并不能直接构成土地重置价格或重建价格,亦即不能直接构成房地产价值中的地价部分。
(2)基准地价经修正后换算的楼面地价只能是估价对象房地产开发前的土地取得成本,而不是房地产价值中的地价部分。用成本法评估房地产的价值时,一般是先模拟估价对象房地产从取得土地使用权到建筑安装再到销售完成整个开发过程,然后估算此过程中所花费的土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税金及开发利润,将其累加后加以确定。
众所周知,基准地价经修正后换算的楼面地价是用采用基准地价系数修正法修正出来的结果。以长沙市为例,基准地价系数修正法往往是依据《城镇土地估价规程》,参照长沙市的《基准地价更新评估技术报告》对估价对象所在地段的基准地价,分别进行开发程度修正、年期修正、期日修正、容积率修正及其它修正。但不管怎样修正,只能将基准地价修正为处于土地开发完成后房地产开发前状态下的价格。而进入房地产开发环节后,该土地的实物形态及其土地使用权的价值都会发生变化。由于建房需要,该土地还会被二次开发,土地使用权的价值也会随着二次开发的资金投入进一步增加。故对土地开发者而言,基准地价经修正后换算的楼面地价只是他们的“售地价”;对房地产开发者或对房地产估价而言,基准地价经修正后换算的楼面地价只是“土地取得成本”。而求取土地取得成本只是运用成本法估价时最基本的一个环节,将基准地价经修正后换算的楼面地价直接作为估价对象房地产价值中的地价部分的评估方法显然犯了以偏概全的错误。
(3)将基准地价经修正后换算的楼面地价直接作为房地产价值中地价部分的处理方法会导致评估值与市场价值相背离,并且会造成开发利润计算违背《房地产估价规范》的规定。我们可以先作一个简单假设(一),即当某房地产开发商买来一块土地(假如这块土地售价就是根据当时基准地价经修正后换算的楼面地价确定的)并办理了开工建设手续,过了几个月由于某种原因未开发而通过正常交易转手卖给第三人。注意,该开发商转让的并不单纯只是土地使用权而是一个房地产建设项目,此时的房地产转让价格是没有地上建筑物的价格。由于地上没有建筑物,建筑安装环节的建筑物开发成本及其从属的专业费、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润均为零,按照传统法的“公式”,该房地产的评估值也就仅等于该房地产项目转让时的基准地价经修正后换算的楼面地价加正常的报建手续费等。由于土地持有时间不长,该房地产项目转让时的基准地价经修正后换算的楼面地价和土地取得时基准地价经修正后换算的楼面地价很可能基本一致。如果以该评估值作为转让价格出手,开发商能收回的可能仅仅是土地的取得成本及后续发生的费用。就这个假设的例子而言,市场价值应该等于土地取得成本(即土地转让时基准地价经修正后换算的楼面地价)、报建费用、后续管理费用、土地持有期间的利息、以土地取得成本为基础计算的正常利润、转让房地产项目的销售税费六项之和。所以,传统法的评估值显然与市场价值相背离。
其次,再做一个稍复杂的假设(二),即假设该开发商购买土地后,进行了完整的房地产开发,并正常进入销售状态。此时的房地产评估值如按传统法的“公式”来确定,也会出现同样的问题,即以土地取得成本基础计算的管理费用、投资利息、销售税费、开发利润都没有被考虑进去。仍会与该项目真正的市场价值相背离。
另外,按照前面所说的估价报告所采用的传统法“公式”,在假设(二)情况下,开发利润是单纯以建筑物开发成本为基础计算的;在假设(一)情况下,开发利润实际上也是单纯以建筑物开发成本为基础计算的,只不过假设(一)的建筑物开发成本为零,导致开发利润为零罢了。这两种情况的开发利润计算方法与《房地产估价规范》5.4.2“开发利润应以地上取得费用与开发成本之和为基础”是相违背的。
(4)将基准地价经修正后换算的楼面地价作为房地产价值中地价部分的处理方法会导致漏计或少计销售税费。基于我国税收具有强制性的特征,销售税费的估算应该是运用成本法估价的一项重要内容。笔者认为,构成积算价格的销售税费,应该就是人们通常所讲的“两税一费”,即营业税、城市维护建设税及教育费附加。根据税法的有关规定,营业税是依据销售不动产的营业额和规定的税率计征的,城市维护建设税及教育费附加是根据营业税额按照一定税率计征的。所以,销售税费的多少,取决于销售不动产营业额的高低。这里的“销售不动产营业额”显然就是市场价格。由于房地产估价是对估价对象房地产市场价格或价值形成的模拟,故将此规定应用到房地产估价中,销售税费的多少,实际上取决于房地产评估价值的高低。
从传统法的“公式”可以看出,销售税费仅取决于建筑物重置成本或房价的高低,跟土地部分是没有关系的。仍以上面假设(一)为例,按照传统法的“公式”,由于该例中建筑重置成本或房价为零,故销售税费亦为零,由此导致漏计销售税费;以上面假设(二)为例,由于传统法的“公式”中销售税费仅取决于建筑物重置成本或房价,同样会导致少计销售税费项目。
(5)将基准地价经修正后换算的楼面地价作为房地产价值中地价部分的处理方法经不起假设开发法公式的检验。假设开发法实际上是成本法的倒算法,它与成本法的公式是相通的,从本质上讲,两者可以互相变换。成本法运用是否正确,往往可以用假设开发法来检验。
假如建筑物折旧为零,将传统法的“公式”运用倒算法可得出;
基准地价经修正后换算的楼面地价= 积算价格-建筑安装环节的建筑物开发成本及其从属的专业费、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润之和=房地产重置价格-建筑物开发成本×管理费用率-建筑物开发成本×建筑物开发成本计息基数-建筑物重置成本×销售税费率-建筑物开发成本×开发利润率                                       (式1)
如果说将基准地价经修正后换算的楼面地价作为房地产价值中地价部分的处理方法是正确的,那么,式1应与用假设开发法求出土地价格的公式一致。
现根据《房地产估价规范》,用假设开发法推导出求取该土地价格的公式。
假如不考虑土地二次开发成本及投资者购买土地应负担的税费,用假设开发法求取该土地价格的公式应该为:
土地价格=开发后的房地产价值-建筑物开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
《房地产估价规范》5.5.5:“开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和”,在估价实践中,管理费用、投资利息一般都以土地价值和开发成本为基数计算。
此时,该公式可变为:
土地价格=开发后的房地产价值-建筑物开发成本-(土地价格+建筑物开发成本)×管理费用率-土地价格×土地价格计息系数-建筑物开发成本×建筑物开发成本计息系数-开发后的房地产价值×销售税费率-(土地价格+建筑物开发成本)×开发利润率        (式2)
比较式1和式2,两个等式的右边差异明显。主要区别在于式2的右边减去了以土地价格为基础计算的管理费用、投资利息、开发利润,而式1没有减去这些项目。说明式1不是假设开发法土地价格求取公式,同时,也说明将基准地价经修正后换算的楼面地价作为房地产价值中地价部分的处理方法经不起假设开发法公式的检验。 
总之,不能将基准地价经修正后换算的楼面地价与房地产评估价值中地价部分划上等号。将基准地价经修正后换算的楼面地价作为房地产价值中地价部分的处理方法是有问题的,它会导致积算价格构成要素漏项、低估房地产价值以及漏计或少计销售税费多种情况发生。
三、有关运用成本法进行房地分估的计算公式探讨
根据《房地产估价规范》关于成本法的有关规定,房地产评估价值应包含土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、建筑物折旧七大项。这是衡量运用成本法估价时是否漏项的一个重要标准。不管是房地合一估价还是房地分估,其评估价值都应含在有此七大项。
结合前文归纳的三点,笔者认为,可以先整理出“成本法房地合一估价基本公式”:
积算价格=土地重置价格或重建价格+建筑物重置价格或重建价格-建筑物折旧=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
在采用房地分估方式时,地价和房价分别估算的。那么,既要保证不漏项又要分别体现地价和房价的公式究竟是什么呢?笔者认为,可以从上述的“成本法房地合一估价基本公式”中寻找答案。
现将“成本法房地合一估价基本公式”作进一步展开和拆分:
积算价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
=土地取得费用+(土地二次开发成本+建筑物开发成本)+(土地取得费用+土地二次开发成本+建筑物开发成本)×管理费用率+(土地投资利息+建筑物投资利息)+估价对象房地产重置价格或重建价格×销售税费率+(土地取得费用+土地二次开发成本+建筑物开发成本)×开发利润率-建筑物折旧
=(土地取得费用+土地二次开发成本+土地取得费用×管理费用率+土地二次开发成本×管理费用率+土地投资利息+估价对象土地重置价格或重建价格×销售税费率+土地取得费用×开发利润率+土地二次开发成本×开发利润率)+(建筑物开发成本+建筑物开发成本×管理费用率+建筑物投资利息+估价对象建筑物重置价格或重建价格×销售税费率+建筑物开发成本×开发利润率)-建筑物折旧
其中:(土地取得费用+土地二次开发成本+土地取得费用×管理费用率+土地二次开发成本×管理费用率+土地投资利息+估价对象土地重置价格或重建价格×销售税费率+土地取得费用×开发利润率+土地二次开发成本×开发利润率)=土地重置价格或重建价格
将该式变形后可得:
土地重置价格或重建价格=(土地取得费用+土地二次开发成本+土地取得费用×管理费用率+土地二次开发成本×管理费用率+土地投资利息+土地取得费用×开发利润率+土地二次开发成本×开发利润率)/(1-销售税费率)
以此类推可得出:
建筑物重置价格或重建价格=(建筑物开发成本+建筑物开发成本×管理费用率+建筑物投资利息+建筑物开发成本×开发利润率)/(1-销售税费率)
经过整理,可得出适用于新旧房地产估价的“成本法房地分估基本公式”:
积算价格=土地重置价格或重建价格+建筑物重置价格或重建价格-建筑物折旧
=[(土地取得费用+土地二次开发成本)×(1+管理费用率+开发利润率)+土地投资利息]/(1-销售税费率)+[建筑物开发成本×(1+管理费用率+开发利润率)+建筑物投资利息]/(1-销售税费率)-建筑物折旧
其中,土地取得费用可用市场比较法、成本法和基准地价系数修正法求取。需要强调的是,如果采用基准地价系数修正法,在该公式中,只能将基准地价经修正后换算的楼面地价作为土地取得费用处理,而不能直接将其确定为积算价格中土地重置价格或重建价格。
四、差异比较与分析
为直观起见,现举一个简单例子,比较一下传统法的“公式”测算的评估值与用“成本法房地分估基本公式”测算的评估值之间差异。
例:用基准地价修正后换算的土地楼面地价为1000元/m2,土地二次开发成本为0,地上建筑物的造价是1200元/m2,管理费用率为5%,假定建设周期为1年,建筑成本为均匀投入,贷款利率为7.47%,销售税费率为8.6%,开发利润率为20%,建筑物成新率为90%。试测算房地产的积算价格:
方法一、用前述房地产估价报告的“公式”测算
地价:1000元/m2
开发成本:1200元/m2
管理费用:1200×5%=60元/m2
投资利息:(1200+60)×[(1+7.47%)1/2-1]=46.21元/m2
销售税费:建筑物重置价格×8.6%
开发利润:1200×20%=240元/m2
建筑物重置价格:(1200+60+46.21+240)÷(1-8.6%)=1691.7元/m2
积算价格:1000+1691.7×90%=2522.53元/m2
方法二、用“成本法房地分估基本公式”测算
土地取得费用:1000元/m2
有关土地的管理费用:1000×5%=50元/m2
土地投资利息:(1000+50)×[(1+7.47%)1-1]=78.43元/m2
销售税费:土地重置价格×8.6%
土地开发利润:1000×20%=200元/m2
土地重置价格:(100+50+78.43+200)÷(1-8.6%)=1453.42元/m2
建筑物开发成本:1200元/m2
有关建筑物开发的管理费用:1200×5%=60元/m2
建筑物投资利息:(1200+60)×[(1+7.47%)1/2-1]=46.21元/m2
销售税费:建筑物重置价格×8.6%
建筑物开发利润:1200×20%=240元/m2
建筑物重置价格:(1200+60+46.21+240)÷(1-8.6%)=1691.70元/m2
积算价格:1453.42+1691.7×90%=2975.95元/m2
两种方法测算的结果相差2522.53-2975.95=-453.42元/m2
    两种方法测算结果差异明细表如下:
单位:元/m2
项目
方法一
方法二
差异值
土地部分
建筑物部分
合计
土地重置价格
1000.00
 
 
0.00
1000.00
土地取得费用
 
1000.00
 
1000.00
-1000.00
开发成本
1200.00
0.00
1200.00
1200.00
0.00
管理费用
60.00
50.00
60.00
110.00
-50.00
投资利息
46.21
78.43
46.21
124.64
-78.43
销售税费
145.49
124.99
145.49
270.48
-124.99
开发利润
240.00
200.00
240.00
440.00
-200.00
房地产重置价格
2691.70
1453.42
1691.70
3145.12
-453.42
建筑物折旧
-169.17
 
-169.17
-169.17
0.00
积算价格
2522.53
1453.42
1522.53
2975.95
-453.42
从上表可看出,两种方法测算结果的差异是由于方法一(即传统法)将基准地价经修正后换算的楼面地价直接作为土地重置成本(即将基准地价经修正后换算的楼面地价直接作为房地产价值中地价部分),而没有考虑以土地价格为基础计算的管理费用、投资利息、开发利润所造成的,进而造成评估价值的漏项。
在方法一中,销售税费145.49元/m2是根据建筑物的重置价格1691.7元/m2乘以销售税费率8.6%得来的。假如此例中仅有土地,没有地上建筑物,则建筑物的重置价格等于0,销售税费也就等于0。这样的评估方法显然有问题;方法二则不然,销售税费是分别根据土地的重置价格和房屋的重置价格分别乘以销售税费率8.6%得来的,其累加数正好就是依据房地产重置价格计算的销售税费,即使地上没有建筑物,评估结果里也会体现销售税费。
五、结论
方法二运用本文提到的“成本法房地分估基本公式”。较之传统法,具有以下特点:(1)构成房地产价格的各个要素更加全面,更加符合房地产规范的规定;(2)能对各种新旧房地产的价值进行评估;(3)计算过程相对复杂,但仍具有可操作性;(4)可清晰地分出地价和房价,能满足金融机构的要求。
笔者认为方法二是对成本法的进一步细化,“成本法房地分估基本公式”是适用于房地分估方式的。虽然,在确定房地产的评估价值时,还需考虑其它因素对房地产价值的影响,不能单纯取决于一两个公式的计算结果。但“成本法房地分估基本公式”至少给棘手的房地分估提供了一个相对清晰、完整的估价技术路线。

(作者单位:湖南友谊房地产评估经纪有限公司)
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